Vai šīs moduļu daudzdzīvokļu ēkas palīdzēs līča rajonam pārvarēt savu mājokļu krīzi?

Vairāki pieņemami projekti šajā reģionā ir dzīvokļu montāža ārpus teritorijas un pēc tam to vienkārši bloķēšana. Ja tie būs veiksmīgi, tas varētu samazināt miljoniem dolāru būvniecības izmaksām un mēnešiem - celtniecības termiņiem.

Vai šīs moduļu daudzdzīvokļu ēkas palīdzēs līča rajonam pārvarēt savu mājokļu krīzi?

Tikai viena pieņemama studijas tipa dzīvokļa celtniecība Sanfrancisko var maksāt pat no 600 000 līdz 800 000 USD, un ēkas pabeigšana var aizņemt pat sešus gadus. Pirms dažiem gadiem vietējā bezpeļņas organizācija Tipping Point Community sāka meklēt labāku pieeju. Mēs tikko redzējām 25, 30 gadu darbu, kas diemžēl neko nemainīja, saka Daniels Lurijs, Tipping Point dibinātājs un valdes priekšsēdētājs. Un mēs zinājām, ka vēlamies izmēģināt kaut ko citu.



[Attēls: Trachtenbergas arhitekti]

Viena no risinājuma daļām: daudzdzīvokļu māju būvniecības veida maiņa. Futbola laukuma lieluma rūpnīcā Vallejo pilsētā pāri līcim no Sanfrancisko uzņēmums Factory OS būvē dzīvokļus projektam, kas, pēc Tipping Point un tā partneru cerības, varētu būt jauns modelis mājokļu krīzes risināšanai Bay Area - un tieši bezpajumtniecības izaicinājumam reģionā, kur bezpajumtnieki ir aptuveni 28 200 cilvēku. Septembrī moduļu vienības tiks nogādātas pāri tiltam, kur tās kā Lego klucīši tiks sakrautas jaunā 145 dzīvokļu ēkā cilvēkiem, kuri cīnās ar bezpajumtniecību. Paredzams, ka projekts izmaksās mazāk nekā 400 000 USD par vienību, un tas jāpabeidz mazāk nekā trīs gadu laikā - statistika, kuru Lurie saka, ka lielākā daļa cilvēku, kas strādā šajā jomā, netic, ka tas ir iespējams.



[Foto: pieklājīgi Factory OS]

Jaunā pieeja būvniecībai palīdz samazināt izmaksas. Ja jūs uzbūvējat māju vai dzīvokli vairāk kā automašīnu, rūpnieciski, jūs to varat izdarīt daudz ātrāk, kvalitatīvāk un lētāk, saka Riks Holidejs, Factory OS līdzdibinātājs un izpilddirektors. Salīdzinot ar tradicionālo būvniecību, viņš saka, ka moduļu būvniecības izmaksas ir aptuveni par trešdaļu mazākas. Citā pieejamu dzīvokļu kompleksā, pie kura uzņēmums strādā pie Tahoe ezera, projekts nebūtu bijis dzīvotspējīgs, ja tas būtu uzcelts tradicionāli. Kad uzņēmums pārveidoja ēku, lai izmantotu moduļu konstrukciju, izmaksas samazinājās par 6 miljoniem ASV dolāru.

Būvēt rūpnīcā ir ātrāk, jo procesu var optimizēt ātrumam tādā veidā, kas nav iespējams ārā, un pamata pamatdarbi var notikt vienlaicīgi uz vietas. Projekta laika saīsināšana samazina kopējās izmaksas. Rūpnīcas OS ietaupa arī darbaspēka izmaksas, jo tā atrodas ārpus Sanfrancisko centra un ir strukturēta. Tā ir arodbiedrību rūpnīca, kas bieži vien ir nepieciešama projektiem, kuriem nepieciešams valsts finansējums, bet atsevišķi strādnieki savāc visus dzīvokļus, nevis strādā tikai kā elektriķi vai santehniķi.



[Attēls: Trachtenbergas arhitekti]

Moduļu būvniecība var arī palīdzēt paātrināt atļauju saņemšanu Kalifornijā, jo šāda veida būvniecību var atļaut štata līmenī, nevis katrā pilsētā ir nepieciešamas individuālas atļaujas. Parasti jūs gaidāt sešus mēnešus, lai saņemtu plānu Berklijas pilsētā, taču tas samazinās to līdz nullei, saka Patriks Kenedijs, moduļu celtniecības uzņēmuma Panoramic Interests izpilddirektors, kurš tagad strādā pie jaunas ēkas Berklijā. ir 39 nelielas studijas bijušajiem bezpajumtniekiem, kā arī uz vietas esošais atbalsta personāls un tādi pakalpojumi kā palīdzība atrast darbu un uz vietas esošs pārtikas pieliekamais.

Tāpat kā Factory OS, uzņēmuma process virzās ātrāk nekā standarta konstrukcija. Kenedijs saka, ka Panorāmas intereses šoruden savā Nevadas rūpnīcā varēs uzbūvēt dzīvokļus jaunajam projektam tikai mēneša laikā, kamēr tiks likts pamats Bērklijā, un pēc tam uzreiz pēc tam varēs piegādāt un sakraut vienības. Projekts, kas citādi varētu būt prasījis 48 nedēļas, prasīs 16. Tas arī maksās par aptuveni 30% mazāk, nekā tas būtu ar standarta būvniecību.



[Foto: pieklājīgi Factory OS]

Tomēr, mainot būvniecības metodes, var atrisināt tikai daļu no kopējā izaicinājuma, kas saistīts ar jaunu mājokļu būvniecību par pieņemamu cenu šajā teritorijā. Tas, ko mēs patiešām esam noskaidrojuši, ir tas, ka jums ir jārisina katra izstrādes procesa daļa un katrs ieguldījums procesā, ja jūs ievērojami samazināsiet izmaksas un laiku, ko sasniedzām [projektā] Sanfrancisko], saka Kriss Bloks, kurš vada hronisku bezpajumtnieku iniciatīvu Tipping Point. Projekts arī ietaupa naudu, jo tas izmanto privātu finansējumu no ziedotāja, nevis jāiziet sarežģītais un ilgstošais publiskā finansējuma iegūšanas process.

Pilsētas finansējumu papildina arī noteikumi, kas palielina izmaksas, piemēram, prasības izmantot vietējos uzņēmumus projektēšanas un izstrādes komandās. Tā ir laba programma, taču tā bieži tiek īstenota tādā veidā, kas ievērojami palielina izmaksas, saka Keita Hārtlija, Sanfrancisko mājokļu paātrinātāja fonda galvenā organizācija kreditēšanas un investīciju jomā, organizācija, kas sadarbojās ar Tipping Point, lai pārvaldītu jauno mājokļu projektu. . (Hārtlijs iepriekš strādāja par Sanfrancisko mēra mājokļu un kopienas attīstības biroja direktoru.) Pilsētas politikas veidotājiem būs jāizdara izvēle, viņa saka: Ja dažu šo noteikumu atcelšana varētu padarīt mājokli pieejamāku laikā, kad tas ir izmisīgi vajadzīgs, pat ja noteikumiem būtu citas priekšrocības, vai ir vērts veikt izmaiņas?

[Foto: pieklājīgi Factory OS]

Citas vietējās politikas arī ietekmē izmaksas, piemēram, diskrecionārs pārskatīšanas process, kas ļauj vienai personai iebilst pret projektu un pēc tam turpināt pievilcību, pat ja tās nav noteicošās. Tas ir tik dārgi, saka Hārtlijs. Kā izstrādātājs jūs nezināt, vai gūsit virsroku. Tas patiešām palielina riska faktoru, kas nozīmē, ka izstrādātāju nauda mēdz maksāt daudz vairāk, jo pēc miljonu dolāru ieguldīšanas tās varētu tikt notriektas. . . Viņiem galu galā ir jāveido mājokļi ar patiešām augstām cenu zīmēm, pārdošanu un īri. Un tāpēc tas ir diezgan apburtais cikls. Zonēšana ir vēl viens izaicinājums, jo daudzas pilsētas teritorijas ir zonētas vienģimenes mājām, padarot tikai nelielu daļu no pilsētas pat pieejamu šiem projektiem.

Hārtlijs cer, ka jaunais projekts varētu būt paraugs citiem. Privātais finansējums palīdzēja ātri virzīt projektu. Izstrādātājs, partneris ar nosaukumu Mercy Housing Construction, pēc tam varēja vērsties pie mājokļa nodokļu atlaidēm ar zemiem ienākumiem un obligācijām ar zemiem procentiem, lai iegūtu vairāk līdzekļu. Pilsēta parakstīs dzīvokļu ilgtermiņa īres līgumu tādā pašā veidā, kā patlaban tā maksā par istabām bezpajumtniekiem vienistabas viesnīcās. Līdzīgi projekti varētu notikt ar citiem ziedotājiem, piemēram, tehnoloģiju uzņēmumiem, kuri sāk ieguldīt mājokļos par pieņemamu cenu, kuri varētu sniegt sākotnējo aizdevumu, lai paātrinātu projektus un ietaupītu izmaksas, un pēc tam tos varētu atmaksāt, kad projekts sāk izmantot nodokļu atlaides un obligāciju finansēšana.

Projekts var kalpot kā instruments pārmaiņu veicināšanai. Mēs patiešām varam paturēt cilvēku kājas pie uguns, jo mums ir pierādījumi, ka tam nav jāmaksā tik daudz un jāvelta tik daudz laika burtiskas bezpajumtniecības krīzes vidū Kalifornijas štatā un Sanfrancisko pilsētā. , saka Lurija. Tajā pašā laikā Tipping Point joprojām meklē veidus, kā vēl vairāk samazināt izmaksas. Ar četriem simtiem tūkstošu dolāru trīs gados nepietiek, viņš saka. Turpināsim virzīt šo izmaksu līkni uz leju. Kāpēc mēs nevaram iegūt 200 000 USD? Kāpēc mēs nevaram sasniegt 100 000 USD par vienību? Ņemot vērā krīzi, ko redzam Sanfrancisko ielās un Kalifornijas štatā, mums nav citas izvēles. Mums tas jādara. Un mums ir jāapņemas to darīt neatkarīgi no tā, vai tas ir politiski izdevīgi vai nē. Es varu jums pateikt, ka pirms dažiem gadiem mēs nebūtu atbalstījuši daudz cilvēku. Tagad mēs varēsim parādīt projektus, un cilvēkiem būs jāatbild: Kāpēc jūsu projekts maksā dubultā un aizņem divreiz vairāk laika?